קיבלתם הצעה מיזם להריסת הבניין ובנייתו מחדש? אתם יזמים שבודקים מתחם להתחדשות עירונית? בשני המקרים, ההחלטות הכי חשובות בפרויקט הן החלטות כלכליות: כמה שווה מה שיש היום, כמה שווה מה שמוצע, ומי מרוויח כמה. כשמאי מקרקעין מוסמך, אני עוזר לבעלי דירות וליזמים לקבל את ההחלטות האלה על בסיס מספרים, ולא על בסיס הבטחות.

פינוי בינוי ותמ"א 38: מה ההבדל

פינוי בינוי הוא פרויקט שבו מתחם של בניין אחד או כמה בניינים נהרס ובמקומו נבנה מתחם חדש, בדרך כלל עם יותר יחידות דיור. הפרויקט מבוסס על תכנית מפורטת, והבעלים מקבלים דירות חדשות בתמורה לדירות הישנות.

תמ"א 38 היא תכנית מתאר ארצית שנועדה לחזק מבנים ישנים מפני רעידות אדמה, בתמורה לזכויות בנייה. היא כללה שני מסלולים: חיזוק ותוספת קומות (38/1), והריסה ובנייה מחדש של בניין בודד (38/2).

תמ"א 38 הגיעה לסוף דרכה, ורשויות רבות מקדמות במקומה מסלולים חלופיים: תכניות עירוניות להתחדשות, "חלופת שקד" (תיקון 139 לחוק התכנון והבנייה) ופרויקטים של פינוי בינוי. המסלול המתאים תלוי בעיר, בשכונה ובמצב התכנוני של הבניין, ובדיקה שלו היא חלק מהעבודה שלי.

לבעלי דירות: בדיקה לפני שחותמים

הסכם עם יזם הוא אחת העסקאות הגדולות שתעשו בחיים, והוא קובע מה תקבלו ומתי. לפני שחותמים, אני בודק עבורכם:

• את התמורה המוצעת. תוספת השטח, מרפסת, חניה, מחסן, והאם זה סביר ביחס לפרויקטים דומים.
• את שווי הדירה הקיימת ושווי הדירה החדשה, כדי שתדעו מה אתם נותנים ומה אתם מקבלים.
• את הכלכליות של הפרויקט ליזם. אם הפרויקט כלכלי מאוד ליזם, יש מקום לדרוש יותר. אם הוא לא כלכלי, יש סיכון שהוא לא יתבצע בכלל.
• את ההשלכות הנלוות, כמו היטל השבחה ושכר דירה בתקופת הבנייה, בשיתוף עם עורך הדין של הדיירים.

ליזמים: בדיקת כדאיות מקצועית

לפני שמשקיעים בתכנון ובהחתמת דיירים, כדאי לדעת אם המתחם באמת כלכלי. אני מכין בדיקה כלכלית שכוללת:

• טבלת שטחים של המצב הקיים והמוצע.
• הכנסות ממכירת יחידות היזם, לפי עסקאות השוואה באזור.
• עלויות מלאות: בנייה, תכנון ופיקוח, אגרות והיטלים, מיסים, שכר דירה לדיירים, מימון ושיווק.
• רווח יזמי וניתוח רגישות לשינויים במחירים ובעלויות.

בתכניות לפינוי בינוי, הבדיקה נערכת לפי תקן 21 של מועצת שמאי המקרקעין, שקובע כללים אחידים לבדיקה כלכלית של תכניות להתחדשות עירונית.

איך זה עובד

1. שיחת היכרות. אתם מספרים לי על הבניין, על שלב הפרויקט ועל ההצעה שיש לכם, אם יש.

2. איסוף נתונים. תכניות, נסחי טאבו, הצעת היזם ונתוני שוק מהאזור.

3. ניתוח. בדיקה של השווי, התמורות והכלכליות של הפרויקט.

4. דוח והסבר. אתם מקבלים דוח מנומק, ואני זמין להציג אותו באספת דיירים או בפגישה עם היזם.

למה לפנות אליי

• שמאי מקרקעין מוסמך, עם הכשרה בהתחדשות עירונית, היטלי השבחה ושמאות תכנונית.
• שקיפות. מההתחלה ברור מי הלקוח שלי ומה נבדק.
• הסבר בשפה פשוטה, גם לדיירים שאינם אנשי מקצוע.
• שירות בכל אזור המרכז, לבעלי נכסים, יזמים ועורכי דין.

שאלות נפוצות

היזם אומר שההצעה שלו הכי טובה בשוק. איך יודעים?

בודקים. השוואה לפרויקטים דומים באזור ובדיקה של הכלכליות ליזם מראות אם יש מקום לשפר את ההצעה.

מי משלם על השמאי של הדיירים?

זה נקבע בהסכם. במקרים רבים היזם מממן את היועצים של הדיירים, אבל השמאי עדיין עובד עבור הדיירים ולא עבור היזם.

תמ"א 38 עדיין רלוונטית?

במרבית המקומות התמ"א כבר לא זמינה לפרויקטים חדשים, והפרויקטים עוברים למסלולים חלופיים. כדאי לבדוק מה חל על הבניין שלכם לפני שמתקדמים.

בואו נבדוק את הפרויקט שלכם

ספרו לי על הבניין ועל שלב הפרויקט, ואחזור אליכם עם הסבר על הבדיקה המתאימה ועל העלות. השיחה הראשונית ללא עלות וללא התחייבות.