לפני שקונים קרקע, חותמים על עסקת קומבינציה או נכנסים לפרויקט, צריך לדעת דבר אחד: האם הפרויקט כלכלי. דוח כדאיות מקצועי בודק את זה על בסיס מספרים: כמה אפשר לבנות, כמה זה יעלה, כמה אפשר למכור, ומה נשאר לכם כרווח. כשמאי מקרקעין מוסמך, אני מכין ליזמים ולמשקיעים דוח כדאיות מנומק, שמאפשר לקבל החלטה לפני שמשקיעים כסף.

מתי צריך דוח כדאיות

• לפני רכישת קרקע או נכס להשבחה. כדי לדעת מה המחיר המקסימלי שנכון לשלם.
• לפני עסקת קומבינציה. כדי לבדוק אם התמורה שדורשים בעלי הקרקע משאירה לכם רווח סביר.
• לפני כניסה לפרויקט עם שותפים או משקיעים. כדי שכולם יעבדו מול אותם מספרים.
• לפני שפונים לבנק. כדי לדעת מראש אם הפרויקט יעמוד בדרישות הליווי, ולהגיע לבנק מוכנים.
• כשבוחנים כמה חלופות. למשל תמהיל דירות שונה, תוספת קומות או שימוש אחר.

מה הדוח כולל

• בדיקה תכנונית. התכניות החלות על המגרש, זכויות הבנייה, השימושים המותרים והמגבלות.
• טבלת שטחים. כמה מטרים אפשר לבנות בפועל, כמה יחידות, ומה נשאר ליזם אחרי התמורה לבעלים.
• הכנסות צפויות. מחירי מכירה לפי עסקאות השוואה באזור, לכל סוג יחידה.
• עלויות מלאות. קרקע או תמורה לבעלים, בנייה, תכנון ופיקוח, אגרות והיטלים כולל היטל השבחה, מיסים, מימון ושיווק.
• רווח יזמי. הרווח הצפוי ביחס לעלויות וביחס להכנסות.
• ניתוח רגישות. מה קורה לרווח אם מחירי המכירה יורדים או עלויות הבנייה עולות.

דוח כדאיות ודוח אפס: מה ההבדל

דוח אפס הוא דוח שהבנק המלווה מזמין כשהפרויקט כבר מוכן לליווי בנקאי, ובדרך כלל משמאי מהרשימה שלו. דוח כדאיות נעשה בשלב מוקדם יותר, בשבילכם, כדי להחליט אם בכלל להיכנס לפרויקט ובאיזה מחיר. דוח כדאיות טוב חוסך הפתעות בשלב של דוח האפס.

איך זה עובד

1. שיחת היכרות. אתם מספרים לי על המגרש או הנכס, על שלב העסקה ועל מה שאתם שוקלים לבנות.

2. איסוף נתונים. תכניות, נסח טאבו, מידע תכנוני מהוועדה המקומית, ונתוני שוק מהאזור.

3. ניתוח. בדיקת הזכויות, השטחים, ההכנסות, העלויות והרווח, כולל ניתוח רגישות.

4. דוח והסבר. אתם מקבלים דוח מנומק, ואני עובר איתכם על המספרים ועל נקודות הסיכון.

למה לפנות אליי

• שמאי מקרקעין מוסמך, עם הכשרה בשמאות תכנונית, היטלי השבחה והתחדשות עירונית.
• ראייה של משקיע. אני משקיע בנדל"ן בעצמי, ומכיר את השאלות שיזם שואל לפני שהוא מחליט.
• דוח שמבינים. כל הנחה וכל מספר מוצגים כך שאפשר לבדוק אותם.
• שירות בכל אזור המרכז.

שאלות נפוצות

כמה זמן לוקח להכין דוח כדאיות?

זה תלוי בגודל הפרויקט ובמורכבות התכנונית. אחרי שיחה קצרה אתן לכם הערכת זמן ומחיר מראש.

הבנק יקבל את הדוח במקום דוח אפס?

לא. הבנק המלווה מזמין דוח אפס בעצמו. דוח הכדאיות נועד לכם, כדי להחליט לפני שמשקיעים, ולהגיע לבנק עם פרויקט שכבר נבדק.

אפשר לבדוק כמה מגרשים לפני שבוחרים?

כן. אפשר להתחיל בבדיקה ראשונית מהירה לכמה מגרשים, ולהכין דוח מלא רק לזה שנראה הכי מבטיח.

בואו נבדוק את הפרויקט שלכם

ספרו לי על המגרש או הנכס ועל מה שאתם שוקלים, ואחזור אליכם עם הסבר על הבדיקה המתאימה ועל העלות. השיחה הראשונית ללא עלות וללא התחייבות.